2016年12月19日至12月25日杭州房地产市场情况分析


发布时间:2016-12-28



    一、市场综述

          2016年12月19日至12月25日,本周主城区成交表现乏力,主要是余杭区的发力,余杭区本周新房签约较前一周增加了265套。本周杭城总共签约3586套(含临安、淳安、建德、桐庐),比上周的3651套减少65套,分别为601套、591套、433套、471套、558套、509套、423套。其中主城区七天签约分别为214套、222套、160套、185套、160套、161套和153套,共计1255套,比上周的1517套,减少262套;余杭区七天签约分别为125套、159套、160套、133套、131套、106套和96套,共910套,比上周645套增加265套。萧山区七天签约分别为90套、51套、45套、37套、42套、86套和49套,共计400套,比上周487套减少87套;大江东七天签约分别为24套、44套、7套、24套、15套、7套和50套,共计171套,比上周的137套增加34套;富阳七天签约量分别为25套、43套、20套、16套、126套、90套、20套,共计340套,比上周的191套增加149套;其它桐庐、建德、淳安、临安等地成交510套,比上周的674套减少164套。
          与上周成交数据相比,主城区成交量环比减少17.27%,余杭区环比增加41.09%,萧山区环比减少17.86%,大江东成交量环比增加24.82%,富阳成交量环比减增加78.01%。
          根据透明售房研究院统计,本周市区二手房共签约1917套,七天签约量分别为310套、331套、288套、290套、268套、222套和208套,比上周的1831套增加86套,环比增加4.70%。

     

    二、存量情况

          库存方面,截至12月26日24时,市区新建住宅可售51104套,其中,主城区、余杭区、萧山区新建住宅可售套数分别为15941套、20496套和11044套;富阳区可售住宅2378套,大江东可售住宅1245套。四县市住宅可售16179套。市区非住宅可售7547881平方米,其中主城区、余杭区、萧山区非住宅可售分别为4463717平方米、1368062平方米、1114188平方米;富阳区非住宅500054平方米、大江东非住宅可售101857平方米;四县市非住宅可售933143平方米。

     

    三、杭州新房成交排名

          从个盘来看,本周市区共有5个项目签约套数超过100套,与上周一致。其中签约套数最多的为位于富阳区的迎宾广场,共签约181套商铺,签约均价19800元/平方米;位于拱墅区的绿城运河郡占据第二位,签约房源均以酒店式公寓为主,共签约174套。
          杭城具体成交排名如下表:

     

     

          余杭区排名第一的是旭辉时代城,成交124套,成交均价约10568元/平米。旭辉时代城加推二期高层七号楼,建筑面积85、89方。
          滨江旭辉万家之星成交112套,排名第二,成交均价约19887元/平米。
          华元欢乐城成交82套,排名第三,成交均价约11154元/平米。         
          具体成交排名见下表:

     

     

    四、土地市场

          12月26日,2016年杭州市区土地收官战打响,16宗地块顺利成交,吸金284亿元,为历史上单日土地成交最高值,平均溢价率50.6%。至此,2016年度杭州九区土地市场正式落下帷幕,全年土地出让金1624.1亿元,创年度出让金历史新高。
          从这次拍卖来看,产生了历史第二高楼面价的景芳地块,如果按照纯宅地计算,43288元/㎡应该是最高纪录;另外,外来房企进杭的速度并未减退,反而有加速的态势。从这个角度看,土地市场的热度整体而言并未下降。
          其中七宗宅地(含商住)的情况如下:
          广受关注的景芳三堡单元地块,被金隅与中铁联合体以总价729100万元竞得,楼面价43288元/㎡,溢价率72%;
          闽系也再度发力,世茂与厦门国贸联合体以总价66.42亿元竞得彭埠单元R21-33地块,楼面价36461元/㎡,溢价率89%;
          越秀在艮北核心区地块上梅开二度,以总价62.55亿元竞得艮北新城商业核心区西地块,楼面价25643元/㎡,溢价率65%;
          还有两家未进杭的房企首次在余杭区域拿地:
          安徽置地以总价10亿元竞得临平北北沙西路与荷禹路交汇西处地块,楼面价5113元/平米,溢价率99%;
          金辉比较惊险,差一点达到需要现房销售的120%的溢价率:以总价50703万元竞得该闲林赛陶地块,楼面价8809元/平米,溢价率119.998%(未达到120%);
          另外有两宗地零溢价拿地,此前广受关注的报名难的萧山科技城三宗商住地,以零溢价率被传化以总价38.5亿包揽,楼面价分别为3506元/㎡、3041元/㎡、3982元/㎡;
          另一宗总价117350万元的留下单元XH1306-03地块,楼面价26106元/㎡,被绿城以零溢价率竞得。
          从今年1月份开始,央企国企一直是杭州土地市场的拿地主力。国有企业积极拿地的背后,有以下因素在推动:
          第一,国有企业对项目的考核相对宽松,拿到地后可以慢慢开发,可以用时间换空间,从而可以接受更高的溢价率。
          第二,资金成本低,尤其是在调控时期,国有企业优势明显。
          第三,土地储备不足。
          第四,看好杭州城市发展
          随着G20效应、亚运会预期、地铁建设的加快、信息产业发展迅速,杭州城市发展前景较好,开发商对杭州未来的房价预期大幅提高。
          12月26日所有地块成交情况见下表:

     

     

    五、资讯信息

    【行业资讯】
          1、国务院:12月19日,“十三五”国家战略性新兴产业发展规划出台。规划提出,到2020年,战略性新兴产业增加值占GDP比重达到15%,形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱。
          2、发改委:同意杭州市城市轨道交通第三期建设规划。杭州市城市轨道交通2025年线网由10条线组成,总长度约423.5公里。预测2025年,杭州市公共交通占全方式出行量比例为40%,轨道交通占公共交通出行量比例为30%。
          3、国土部:12月23日,国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示,对于温州等地出现的少量住宅建设用地使用权到期问题的,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。
          4、国务院:12月23日,国务院发布了关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见。意见中提出,到2020年养老服务市场全面放开,养老服务和产品有效供给能力大幅提升,供给结构更加合理。
          5、北京市住建委:北京市住建委、北京市发改委等九部门近日联合发出通知进一步规范房地产经纪行业管理。通知要求,禁止房地产经纪机构捆绑服务并收取费用;不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。
          6、商务部:召开例行发布会表示,监管部门在密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向,以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患。
     
    【企业动态】
          1、融创:12月20日,融创宣布,将以8.59亿元总代价收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭区47号地块、余杭区41号地块以及余杭区英特学府共三个项目公司的34%股权。
          2、中国铁建·保利像素:中国铁建·保利像素举办“橙就平凡”主题活动回馈广大业主、客户,12月24日至25日圣诞节期间将为到访者送上终极福利-和橙品鉴会,除和橙品鉴会,还可现场参与橙意拍卖会,享家电0元拍。
          3、华夏四季:12月24日上午9点,华夏进入杭州的首个楼盘,位于未来科技城板块的华夏四季在西湖体育馆迎来首次开盘,推出280套房源,吸引上千人参与摇号选房。精装高层折后均价在22000元/平米左右,洋房折后价格则在28000-29000元/平米左右。
          4、恒大澜悦帝景湾:12月24日-12月25日恒大澜悦帝景湾举办圣诞狂欢趴,并有写心愿卡片、到访即送平安果、幸福打印机等诸多活动。
          5、中梁百悦城:12月25日开盘加推二期房源,主力户型为90平大三房和121平层大四房,90平米通透3房2卫,均价7588元/㎡起,其中单价8999元/㎡以内的房源占比30%,单价9999元/㎡以内的房源占比80%,项目距离规划的9号线新洲路站约700米。
          6、滨江江南之星:于12月24日加推二期房源,为2号楼89方毛坯洋房,9号楼89方、119方、127方毛坯高层,13号楼117方、124方、138方精装洋房,共252套,毛坯高层均价25000元/㎡,精装洋房均价32000元/㎡。

     

    六、相关建议

          12月21日,央行旗下的媒体金融时报报道:人民银行将于2017年一季度评估时开始正式将金融机构“表外理财”纳入广义信贷范围。
          从2014年初债牛开始,2014年下半年股牛开始,2015年底房地产牛开始,里面都有表外业务晃动的身影。今年房地产市场一度火热,理财资金的“贡献”不小。比如,近年来地王不断,也是因外表外业务通过信托产品、资管计划、地产基金等进入这些地王项目标,而这些背后就是银行理财资金。
          此次改革,将彻底改变当前银行业表外理财无比庞大,以及极其不透明的状况,将使得中国的货币政策、房地产调控政策、股市、债市都将产生影响。接下来银行的放贷能力将受到制约,大量的表外信贷将使得银行的资本充足率下降。这样一来,今年年底开始的小钱荒,将会在明年持续,包括房地产企业等都将面临资金的考验。因此,公司更需要提前考虑运营现金流,提早采取策略谋划。
          另一方面,26日杭州的出让地价屡创新高,这一方面说明开发商仍看好杭州楼市的未来,而调控后仍然表现良好的成交给了他们最大的信心支撑。杭州楼市明年未必像今年这样暴涨,但其稳定力肯定是可以的。换句话说,杭州楼市没有大跌的基础,公司运营重在筹划,稳健为上。

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